Por Elizabeth Costa | Top Real Estate Agent in Doral & Miami | The Keyes Company
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The Keyes Company: Miembro exclusivo de Forbes Global Properties · Miembro fundador de Luxury Portfolio International
★ 5.0 · 83 reseñas en Google

Actualizado: 15 de noviembre de 2026, con fuentes oficiales verificadas en esta fecha

¿Se puede comprar una casa en Miami viviendo fuera de Estados Unidos?
Sí, y casi todo el proceso se puede hacer a distancia. Necesitas pasaporte vigente, prueba de fondos o la preaprobación de un prestamista de tu elección, y un agente que coordine visitas virtuales, inspección y cierre. Al comprar firmas una declaración jurada que exige la ley de Florida, y si no vivirás aquí, la casa no califica para el homestead.

Puntos clave

  1. Toda persona que compra una propiedad en Florida firma, al momento de la compra, una declaración jurada que exige la sección 692.204(6)(a) de los Estatutos de Florida.
  2. Si financias, pagas impuestos estatales sobre el préstamo: $0.35 por cada $100 en documentary stamp tax y 2 mills (0.2%) de impuesto intangible no recurrente (Florida DOR; Fla. Stat. 199.133).
  3. La exención de homestead exige vivir en la casa como residencia permanente al 1 de enero y ser ciudadano o residente permanente de EE. UU. (Miami-Dade Property Appraiser).
  4. Sin homestead, el aumento anual de la tasación tiene un tope de 10%; la Enmienda 3, aprobada el 3 de noviembre de 2026, lo baja a 5% desde el 1 de enero de 2027. El tope se reinicia cuando cambia el dueño.
  5. Desde el 1 de marzo de 2026, las compras de vivienda sin financiamiento a nombre de una empresa o un fideicomiso se reportan a FinCEN; las compras a nombre de una persona no entran en esa regla.

Comprar casa en Miami desde fuera de Estados Unidos: impuestos sobre el préstamo de $0.35 por cada $100 más 0.2%, y tope de tasación sin homestead que baja de 10% a 5% desde 2027

Dos reglas de Florida que cambian los números de un comprador que vive fuera de EE. UU.

¿Qué documentos necesito para comprar en Miami desde el extranjero?

Menos de lo que muchos creen. Estos son los básicos para comprar a tu nombre:

Qué necesitas Para qué Fuente o nota
Pasaporte vigente Identificarte ante la compañía de título y firmar Requisito habitual del cierre
Prueba de fondos o preaprobación Respaldar tu oferta Pregunta a un prestamista de tu elección
Acuerdo escrito con tu agente comprador Requerido antes de visitar propiedades con un agente Reglas de NAR desde agosto de 2024
Depósito en garantía (escrow) Se entrega al agente de escrow tras la aceptación Plazo por defecto: 3 días (contrato FR/BAR)
Declaración jurada del capítulo 692 La firma todo comprador al comprar Fla. Stat. 692.204(6)(a)
ITIN, solo si lo necesitas Si tendrás que declarar impuestos federales, por ejemplo por rentas IRS: para quien tiene un propósito fiscal y no califica para un SSN

Si compras a nombre de una empresa, la compañía de título te pedirá además los documentos de la empresa. Mira la página de Relocation para ver cómo coordino compras a distancia.

¿Qué impuestos y costos paga el comprador en Miami?

Si financias la compra, Florida cobra dos impuestos sobre el préstamo. El de la escritura lo paga el vendedor en el contrato estándar:

Impuesto o costo del comprador Tasa Ejemplo con préstamo de $500,000
Documentary stamp tax sobre el pagaré e hipoteca $0.35 por cada $100 $1,750
Impuesto intangible no recurrente sobre la hipoteca 2 mills (0.2%) $1,000
Póliza de título del dueño En Miami-Dade la paga normalmente el comprador (opción del contrato FR/BAR) Según el precio
Documentary stamps sobre la escritura Los paga el vendedor en el contrato FR/BAR estándar No aplica al comprador

Fuentes: Florida Department of Revenue, Fla. Stat. 199.133 y el contrato Florida Realtors/Florida Bar. El ejemplo es ilustrativo. Mira el desglose completo en Buyer Closing Costs in Doral and Miami (en inglés).

La opinión de Elizabeth

Comprar a distancia no da miedo cuando cada paso tiene un responsable y una fecha. Con mis compradores que no están en Miami, armamos el calendario desde el primer día: visitas por video, inspección con el inspector en vivo, documentos para firmar en línea y la llamada para confirmar la transferencia antes de enviarla. Lo único que nunca hacemos por email es cambiar instrucciones de pago.

¿Cuánto pago de impuesto a la propiedad si no vivo en Florida?

Si la casa no es tu residencia permanente, no tienes la exención de homestead, pero sí un tope al aumento anual de la tasación:

Impuesto a la propiedad Con homestead (residente permanente de Florida) Sin homestead (segunda casa o inversión)
Quién califica Residencia permanente en la casa al 1 de enero; ciudadano o residente permanente de EE. UU. Cualquier dueño
Exención Sí, sobre parte del valor tasado No
Tope de aumento anual de la tasación Save Our Homes 10% hoy; 5% desde 2027 (Enmienda 3)
Al comprar La tasación arranca en el valor de mercado La tasación arranca en el valor de mercado (el tope se reinicia)

Fuentes: Miami-Dade Property Appraiser, homestead, tope de 10% (sin contar las tasas escolares) y Enmienda 3 de 2026. Los impuestos de Miami-Dade se pagan cada año y tienen descuento si pagas en noviembre. Más detalle en Florida Homestead Exemption and Portability (en inglés).

¿Qué pasa con los impuestos si alquilo o vendo la propiedad?

  • Si la alquilas: según el IRS, las rentas de un no residente se gravan en general al 30% o a la tasa de un tratado, salvo que elijas tratarlas como ingreso efectivamente conectado, lo que permite deducir gastos. Para declarar puedes necesitar un ITIN.
  • Si la vendes: si eres una persona extranjera para efectos fiscales, aplica FIRPTA. El comprador retiene en general el 15% del precio, con excepciones y una tasa reducida cuando el comprador usará la casa como residencia y el precio no supera $1 millón.
  • Si compras con una empresa o fideicomiso sin financiamiento: desde el 1 de marzo de 2026, la compañía de título reporta la compra a FinCEN. Las compras a nombre de una persona no entran en esa regla.
  • Si es un condo para alquilar por días: revisa las reglas del edificio y de la ciudad. Mira Investment Properties y NoBe PARC Miami Beach.

Esta sección es informativa. Consulta a un contador y a un abogado sobre tu caso antes de decidir a nombre de quién compras.

¿Cómo evito el fraude en la transferencia del cierre?

Es el riesgo más grande de comprar a distancia. La CFPB recomienda:

  1. Elegir dos contactos de confianza (tu agente y la compañía de título) y acordar con ellos, por teléfono, cómo se enviará el dinero.
  2. Nunca seguir instrucciones de pago que lleguen por email, aunque parezcan de tu agente.
  3. Confirmar el nombre y el número de cuenta por teléfono, con un número que ya tenías, no con el que aparece en el email.

Cómo comprar una casa en Miami viviendo fuera de Estados Unidos: paso a paso

  1. Define para qué es la casa. Vivir, temporada o inversión. Esto cambia el homestead, el seguro, las reglas de alquiler de la asociación y los impuestos.
  2. Prepara tus fondos o tu préstamo. Reúne la prueba de fondos o pide la preaprobación de un prestamista de tu elección; pregunta qué documentos necesita de alguien que vive fuera de EE. UU.
  3. Firma tu acuerdo de comprador y arma la búsqueda. Con zonas, presupuesto y tipo de propiedad claros, las visitas por video rinden mucho más.
  4. Revisa la asociación antes de ofertar. Cuotas, reglas de alquiler, aprobaciones y, en condos, el estudio de reservas y la inspección estructural.
  5. Haz la oferta y envía el depósito. El contrato FR/BAR da por defecto 3 días para el depósito. Confirma las instrucciones por teléfono antes de transferir.
  6. Inspección, seguro y zona de inundación. Contrata la inspección, cotiza el seguro y revisa la zona de inundación de FEMA dentro de los plazos del contrato.
  7. Decide a nombre de quién compras. Persona o empresa. Las compras sin financiamiento a nombre de empresas o fideicomisos se reportan a FinCEN; consulta a tu abogado y contador.
  8. Cierra a distancia. Pide a la compañía de título desde el inicio las opciones para firmar por correo o en línea, y firma la declaración jurada del capítulo 692.

Así trabajo con compradores que llegan desde otro país o estado: Relocation to Doral and Miami, Investment Properties, Luxury Real Estate.

Más guías

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una casa en Miami viviendo fuera de Estados Unidos?

Sí, y casi todo el proceso se puede hacer a distancia. Necesitas pasaporte vigente, prueba de fondos o la preaprobación de un prestamista de tu elección, y un agente que coordine visitas virtuales, inspección y cierre. Al comprar firmas una declaración jurada que exige la ley de Florida, y si no vivirás aquí, la casa no califica para el homestead.

¿Necesito número de seguro social para comprar en Miami?

No hace falta un número de seguro social para comprar. Si tendrás que declarar impuestos federales, por ejemplo por ingresos de alquiler, el IRS emite el ITIN a personas que tienen un propósito fiscal y no califican para un número de seguro social.

¿Puedo pedir una hipoteca si vivo fuera de Estados Unidos?

Depende del prestamista. Pregunta a un prestamista de tu elección, antes de ofertar, si financia a compradores que viven fuera de EE. UU. y qué requisitos tiene. Si financias, pagarás en Florida $0.35 por cada $100 del préstamo y 0.2% de impuesto intangible.

¿Puedo tener la exención de homestead si no vivo en Florida?

No. La exención exige que la casa sea tu residencia permanente al 1 de enero y que seas ciudadano o residente permanente de EE. UU., según el Property Appraiser de Miami-Dade.

¿Cuánto suben los impuestos de una casa sin homestead?

El aumento anual de la tasación de propiedades sin homestead tiene un tope de 10%, sin contar las tasas escolares. La Enmienda 3, aprobada en noviembre de 2026, lo baja a 5% desde 2027. Al comprar, el tope se reinicia y la tasación parte del valor de mercado.

¿Qué impuestos pago si alquilo la propiedad?

Según el IRS, las rentas de un no residente se gravan en general al 30% (o la tasa de un tratado), salvo que elija tratarlas como ingreso efectivamente conectado, lo que permite deducir gastos y tributar sobre la ganancia neta. Consulta a un contador.

¿Qué pasa cuando venda la propiedad?

Si eres una persona extranjera para efectos fiscales, aplica FIRPTA: el comprador retiene en general el 15% del precio, con excepciones y una tasa reducida cuando el comprador usará la casa como residencia y el precio no supera $1 millón.

¿Cómo evito el fraude en la transferencia del cierre?

Nunca sigas instrucciones de pago que lleguen por email. La CFPB recomienda confirmar la cuenta por teléfono, con un número que ya acordaste con tu agente o la compañía de título.

Fuentes

¿Quieres comprar en Miami desde donde estás?

Te armo el calendario completo, desde la primera visita por video hasta el cierre a distancia. Atención en español e inglés.

Llama o escribe al (786) 949-3971
Elizabeth Costa, Top Real Estate Agent in Doral and Miami, Florida Elizabeth Costa, Realtor | FL Lic. #3234205
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Este artículo es información general de bienes raíces, no asesoría legal, fiscal ni migratoria. Las normas y tasas citadas se verificaron el 15 de noviembre de 2026 y pueden cambiar. Consulta a un abogado y a un contador sobre tu situación.